Schlüsselrückgabe und Verjährung: Einwurf genügt – Fristbeginn auch ohne Annahme

Mit Urteil vom 29. Januar 2025 (Az. XII ZR 96/23) hat der Bundesgerichtshof eine praxisrelevante Entscheidung zur Rückgabe von Mieträumen, der damit verbundenen Schlüsselrückgabe und zum Beginn der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB getroffen. Die Entscheidung betrifft insbesondere die Verwaltung von Gewerberaummietverhältnissen und bestätigt eine in der Praxis häufig diskutierte Auffassung: Der Einwurf von Schlüsseln in den Briefkasten des Vermieters kann ausreichen, um die Rückgabe der Mietsache im Sinne des Gesetzes auszulösen – auch ohne förmliche Übergabe oder Annahme durch den Vermieter.

Sachverhalt zur Schlüsselrückgabe

Ein Gewerbemieter hatte seinen Mietvertrag zunächst zum 31. März 2020 gekündigt. Aufgrund einer nicht eingehaltenen Kündigungsfrist endete das Mietverhältnis jedoch erst zum 4. Juni 2021. Der Mieter verließ die Mieträume dennoch bereits zum 31. Dezember 2020 und warf die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters ein. Dieser erklärte, dass er die Rückgabe nicht akzeptiere und sich nicht empfangsbereit verhalte.

Im Juni 2021 forderte der Vermieter die Beseitigung von Schäden und beantragte im August desselben Jahres einen Mahnbescheid über rund 30.000 Euro. Der Mieter berief sich daraufhin auf die Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB – und hatte damit Erfolg.

Der Bundesgerichtshof stellte klar:

• Die Rückgabe der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB setzt keine Annahmeerklärung des Vermieters voraus.

• Ein Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten kann ausreichen, sofern der Vermieter dadurch faktisch wieder die Möglichkeit zur Nutzung bzw. Verfügung über die Mietsache erhält.

• Die sechsmonatige Verjährungsfrist beginnt in dem Moment, in dem der Vermieter den Besitz zurückerlangt – unabhängig davon, ob das Mietverhältnis formal bereits beendet ist oder nicht.

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Entscheidend ist allein, dass der Vermieter die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume wiedererlangt. Eine Rücknahme "unter Vorbehalt" oder gar die ausdrückliche Ablehnung der Annahme hindert den Beginn der Verjährungsfrist nicht.

Konsequenzen für die Verwaltungspraxis

Für die Praxis der Immobilienverwaltung – insbesondere bei Gewerberäumen – ergibt sich daraus:

• Rückgabe durch Schlüssel-Einwurf ist juristisch relevant. Sobald die Schlüssel – etwa durch Briefkasteneinwurf – beim Vermieter eingehen und dieser die Räume betreten kann, beginnt die Verjährungsfrist.

• Sofortiges Handeln ist erforderlich. Der Zustand der Räume sollte umgehend dokumentiert werden (z. B. durch Fotos, Zeugen oder Sachverständige).

• Verzicht auf Passivität. Wird zu lange abgewartet, besteht das Risiko, dass etwaige Ersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren – selbst wenn das Mietverhältnis formal noch nicht beendet ist oder der Vermieter die Rückgabe nicht akzeptieren wollte.

  
  

Fazit

Das Urteil verdeutlicht: Maßgeblich ist nicht der Wille zur Rückgabe oder deren förmliche Annahme – sondern allein der tatsächliche Zugang zur Mietsache. Die Praxis muss sich darauf einstellen, dass der Lauf der Verjährungsfrist unter Umständen früher beginnt als bisher angenommen.

Über die Autorin:

Wirtschaftsjuristin Laura Eckert-Rinallo ist seit vielen Jahren in der Immobilienwirtschaft als Referentin, Speakerin sowie Expertin für Makler- und Verwalterfortbildungen bekannt.

Ihre langjährigen praktischen Erfahrungen, die sie in der Rechtsabteilung eines großen Immobilienkonzerns sowie während ihrer Tätigkeit in der Immobilienvermittlung und Immobilienberatung (Eckert-Rinallo Immobilien) sammelt und bereits gesammelt hat, lässt sie regelmäßig in ihre Seminare einfließen und verhilft den Teilnehmenden somit praxisnah durch Wissensvorsprung zum Erfolg. Darüber hinaus ist sie als Dozentin an einer Technischen Hochschule tätig, wo sie, abgesehen von klassischen Vorlesungen, auch umfangreiche immobilienwirtschaftliche Praxisprojekte mit namhaften Unternehmen betreut.

Derzeit promoviert sie parallel im mietrechtlichen Bereich und verfasst für einen Fachverlag ein Buch zum Thema „WEG-Verwaltung“.

2023 war Sie für den renommierten Deutschen Immobilienpreis nominiert.

2024 wurde Sie mit dem MAT-Award der Immobilienbranche ausgezeichnet.

Seit Juni 2024 ist sie Host und Moderatorin der Facebookgruppe „Verwaltersprechstunde“ mit über 1.500 Mitgliedern.

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