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Mit Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22 hat der BGH entschieden, dass Immobilienmakler keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren von Kaufinteressenten verlangen dürfen.
Dies gilt auch in Fällen, in denen die Reservierung nicht entgeltlich im Maklervertrag, sondern erst im Nachgang vereinbart wurde.
Zum Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall hatten die Kaufinteressenten einer Immobilie 4.200 Euro an die Maklerin dafür gezahlt, dass diese das Objekt für einen Monat nicht anderweitig verkaufen wird. Dafür wurde zunächst ein Maklervertrag und im Nachgang ein Reservierungsvertrag geschlossen. Die fällige Summe sollte im Nachgang beim Erwerb mit der Provision verrechnet werden. Der Kaufvertrag kam jedoch nicht zustande, da die Finanzierung fehlschlug. Daraufhin verlangten die Kaufinteressenten von der Maklerin die Rückzahlung der geleisteten Reservierungsgebühr.
Zur Entscheidung:
Der BGH verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr in Höhe von 4.200 Euro zuzüglich Zinsen.
Zuvor hatte das LG Dresden der Maklerin die Reservierungsgebühr zugesprochen, da die Vereinbarung über ein Jahr nach dem eigentlichen Maklervertrag abgeschlossen worden war.
Der BGH sieht das anders. Ein Kaufinteressent sei immer dem Risiko ausgesetzt, dass zum Beispiel der Eigentümer doch vom Verkauf zurückweicht oder die Immobilie am Makler vorbei selbst verkauft.
Somit benachteiligt der Reservierungsvertrag die Maklerkunden im Sinne des § 307 Abs. 1. S. 1, Abs. 2. Nr. 1 BGB unangemessen und ist unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben würden, noch seitens des Maklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.
Ein Reservierungsvertrag kommt somit einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich.
Dies widerspricht jedoch dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrages, wonach eine Provision immer nur dann geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
Ausschlaggebende Vorschriften zum Urteil:
§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB
Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.