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BGH: Kein Pardon für bauliche Veränderungen ohne Beschluss

Mit Urteil vom 21. März 2025 (Az. V ZR 1/24) hat der BGH erneut unterstrichen: Seit der WEG-Reform ist für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zwingend ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.


Eigentümer, die ohne einen solchen Beschluss Veränderungen vornehmen – oder vornehmen lassen –, müssen mit einem Rückbauanspruch rechnen.


Der Fall: Im konkreten Fall hatte die Pächterin einer gewerblich genutzten Einheit (Shisha-Bar) ohne Genehmigung tragende Bauteile entfernt und eine Lüftungsanlage installiert. Die Eigentümergemeinschaft klagte auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Das Landgericht und nun auch der BGH gaben der Klage weitgehend statt.


Wesentliche Kernaussagen des Urteils:

  • Seit Inkrafttreten der WEG-Reform ist ein Gestattungsbeschluss für jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zwingend erforderlich (§ 20 Abs. 1 WEG).

  • Ein nachträglicher Gestattungsanspruch (§ 20 Abs. 3 WEG) schützt nicht vor einem Rückbauverlangen – auch dann nicht, wenn andere Eigentümer objektiv nicht beeinträchtigt werden.

  • Die Gemeinschaft soll über alle Maßnahmen informiert und einbezogen werden – das schafft Transparenz und Rechtssicherheit.

  • Vermietende Eigentümer haften für bauliche Veränderungen ihrer Mieter oder Pächter, wenn sie diese dulden oder nicht unterbinden.

Relevanz für Eigentümer und Verwalter: Das Urteil betont erneut die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung und zeigt deutlich die Risiken eigenmächtiger Maßnahmen. Besonders Eigentümer von vermieteten Einheiten sollten darauf achten, dass auch ihre Mieter über die rechtlichen Vorgaben informiert sind. Die Verantwortung für unzulässige Veränderungen liegt letztlich bei ihnen – selbst wenn sie die Arbeiten nicht selbst veranlasst haben.


Hinweis zur Rechtslage vor der Reform: Für Maßnahmen, die vor dem 1. Dezember 2020 durchgeführt wurden, kann sich der Eigentümer unter Umständen noch auf einen bestehenden Gestattungsanspruch berufen. Für alle späteren Maßnahmen gilt der Beschlusszwang uneingeschränkt.


Über die Autorin:

Wirtschaftsjuristin Laura Eckert-Rinallo ist seit vielen Jahren in der Immobilienwirtschaft als Referentin, Speakerin sowie Expertin für Makler- und Verwalterfortbildungen bekannt.

Ihre langjährigen praktischen Erfahrungen, die sie in der Rechtsabteilung eines großen Immobilienkonzerns sowie während ihrer Tätigkeit in der Immobilienvermittlung und Immobilienberatung (Eckert-Rinallo Immobilien) sammelt und bereits gesammelt hat, lässt sie regelmäßig in ihre Seminare einfließen und verhilft den Teilnehmenden somit praxisnah durch Wissensvorsprung zum Erfolg. Darüber hinaus ist sie als Dozentin an einer Technischen Hochschule tätig, wo sie, abgesehen von klassischen Vorlesungen, auch umfangreiche immobilienwirtschaftliche Praxisprojekte mit namhaften Unternehmen betreut.


Derzeit promoviert sie parallel im mietrechtlichen Bereich und verfasst für einen Fachverlag ein Buch zum Thema „WEG-Verwaltung“.


2023 war Sie für den renommierten Deutschen Immobilienpreis nominiert.


2024 wurde Sie mit dem MAT-Award der Immobilienbranche ausgezeichnet.


Seit Juni 2024 ist sie Host und Moderatorin der Facebookgruppe „Verwaltersprechstunde“ mit über 1.500 Mitgliedern.







 
 
 

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